Можно ли продать квартиру в ипотеке

В ФЗ (законе) о залоге есть пункт, согласно которому ипотечная недвижимость может быть передана другому лицу  лишь с согласия банка-залогодержателя, если иное не прописано в договоре об ипотеке. В свою очередь банки максимально ограничивают заёмщиков в возможности распоряжаться залоговой недвижимостью, прописывая в кредитном договоре запрет не только на продажу такого жилья, но также сдачу его в аренду и регистрацию в квартире третьих лиц. В данной статье мы рассмотрим, как можно продать квартиру в ипотеке и порядок оформления подобной сделки.

Ипотека: можно ли продать квартиру, переданную в обеспечение по кредиту

В целом, только банк-кредитор может ответить клиенту, оформившему жилье в ипотеку, можно ли продать квартиру, которая стала залогом по займу. По большому счёту заимодателю не очень выгодная продажа залоговой квартиры, подразумевающая досрочное погашение ипотечного кредита, но в большинстве случаев банк идёт клиенту навстречу в данном вопросе.

Если же кредитор выступил против продажи залогового жилья, тогда можно продать квартиру в ипотеке, получив от покупателя под расписку сумму, достаточную для погашения задолженности по займу. Но для того чтобы найти покупателя, готового приобрести жилье на подобных условиях, вам придётся существенно снизить цену недвижимости, поэтому желательно все-таки получить соответствующее разрешение банка.

С чего начать?

Первым делом, следует уведомить банк о желании продать квартиру. После этого — при условии получения согласия банка, — вы можете реализовать недвижимость.

Порядок реализации

Наиболее распространённый вариант продажи ипотечного жилья предусматривает заключение предварительного договора, согласно которому покупатель «помогает» продавцу погасить жилищный кредит.

После этого банк передаёт продавцу документы, подтверждающие отсутствие задолженности, и с недвижимости снимается обременение;  затем оформляется и регистрируется договор купли-продажи, а также переход права собственности на жилье.

Перед продажей залогового жилья по вышеописанной схеме стоит поинтересоваться у банка, оформившего ипотеку: «Можно ли продать квартиру и уже после заключения сделки погасить кредит?» — подобный вариант теоретически также возможен и в некоторых случаях более интересен потенциальным покупателям недвижимости. В таком случае кредитор снимает обременение с квартиры уже после перерегистрации прав собственности на неё и принимает активное участие в её купле-продаже.

Действия сторон и завершение процедуры

При этой схеме реализации заложенного жилья покупатель (под контролем представителя кредитора) вносит сумму, достаточную для погашения ипотечной ссуды, в сейфовую ячейку банка-заимодателя.

Во вторую ячейку закладывается остаток средств — разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке.

Затем происходит регистрация прав нового собственника квартиры – на какое-то время он становится залогодателем.

После переоформления жилья банк изымает средства из первой ячейки и уведомляет Регистрационную палату о факте погашении займа, снимая с недвижимости обременение, а продавец получает доступ к деньгам во втором сейфе.