Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку?

Как правило, под термином «ипотека» подразумевается исключительно приобретение жилых помещений. Однако, обращаясь к «Закону об ипотеке», мы видим гораздо более широкое определение — вплоть до того, что под ипотекой понимают даже залог морских судов и космических объектов…

В реальной практике обременение любого имущества, которое зарегистрировано в Росреестре (ЕГРП), считается ипотекой (в правильном понимании этого термина). Действительно, было бы странным, если бы только жилые помещения приобретались в кредит на длительный срок. Приобретение коммерческой недвижимости в ипотечный кредит (коммерческая ипотека) для многих является необходимостью, но далеко не каждый может позволить себе покупку такого помещения за счет собственных средств.

Обеспечение по ипотеке на коммерческую недвижимость

На сегодняшний день не так много сторонних фирм занимается оформлением ипотеки на коммерческую недвижимость. До 90% сделок проходит через банки, когда юридическое лицо или индивидуальный предприниматель получается долгосрочных ипотечный кредит на серьезное приобретение.

Основная проблема получения коммерческой ипотеки ничем не отличается от проблемы жилищной ипотеки («Как получить ипотеку без первоначального взноса«). Сумма кредита всегда определяется банком с небольшим дисконтом от оценочной или рыночной стоимости объекта приобретения. Стандартное требование банка – наличие частичного обеспечения в размере 10-30% от стоимости объекта кредитования.

Два варианта развития событий помогут решить этот вопрос:

• Наличие первоначального взноса, который и будет составлять требуемые 10-30% от стоимости объекта недвижимости
• Дополнительный залог в виде имеющегося в собственности имущества. При полном обеспечении последним, вероятность получения коммерческой ипотеки повышается в разы

Трудности при оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость

Если процедура выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья четко регламентирована законодательно и всячески поддерживается государством, то покупка коммерческой недвижимости пока не является распространенной практикой. Сложности наступают на этапе оформления сделки, поскольку практика выдачи кредита неоднозначна – заемные средства могут быть предоставлены до или после регистрации обременения на приобретаемый объект недвижимости.

Возможны два варианта развития событий:

• Оформление договора залога на предыдущего собственника, выдача кредита, а затем переоформление заложенного имущества на нового владельца
• Выдача займа с отлагательным условием оформить имущество в собственность и оформить его в залог по коммерческой ипотеке в течение ближайшего времени (как правило, 1-2месяца)

Первый вариант подразумевает излишние хлопоты со стороны продавца. Помимо непосредственной продажи имущества ему придется выступать залогодателем по кредиту покупателя.

Второй способ мало практикуется банками, так как более рискован. Он практикуется только при наличии дополнительного обеспечения помимо приобретаемого имущества.

Объекты коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относится все здания и помещения, которые не являются жилыми:

• Торговые
• Офисные и административные
• Производственные и складские
• Земельные участки
• Иные сооружения

Эффективность ипотечного кредитования

Существует два основных мотива приобретения коммерческой недвижимости в ипотеку:

• Экономия на аренде (после 5 лет выплаты кредита вы получаете имущество в собственность)
• Сдача в аренду или субаренду приобретаемого объекта третьим лицам для покрытия затрат на выплату платежей по кредиту (первые 5 лет имущество «отбивается» за счет арендных средств)

Средняя рыночная ставка по коммерческой ипотеке составляет около 15% годовых, что при сумме кредита в 8 млн. рублей (10 млн. руб. стоимость объекта приобретения) на 8 лет будет стоить 13 млн. 782 тыс. рублей (из которых 5 млн. 782 тыс. рублей – проценты по кредиту).

Допустим, сдача коммерческого объекта недвижимости в аренду будет приносить 125 тыс. рублей ежемесячно. Чтобы покрыть все затраты на его приобретение в кредит (13,7 млн. рублей), понадобится чуть больше 9 лет. При среднем сроке окупаемости 5-8 лет данный проект имеет право на существование, поскольку он практически полностью успевает окупиться в период выплаты коммерческой ипотеки.

По окончанию кредита вы будете иметь коммерческую недвижимость в собственности, которую можно продать или продолжать сдавать в аренду. Ежегодное повышение ее рыночной стоимости сделает ваше приобретение еще более выгодным.