Ипотечная сделка: основные этапы

Одним из главных этапом получения заёмщиком жилищной ссуды является оформление ипотечной сделки. На данном этапе подписывается кредитное соглашение между банком и клиентом, а также договора залога и купли-продажи жилья.

Заключение договора

В ходе ипотечной сделки между её сторонами заключаются, как минимум, 3 договора:

• договор займа между банком и клиентом
• ипотечный договор о залоге недвижимости между кредитором и заёмщиком
• договор купли-продажи жилья с привлечением заёмных средств между клиентом банка и текущим владельцем недвижимости

Дополнительно клиент оформляет также договор обязательного имущественного страхования, необходимость заключения которого оговаривается федеральным законодательством.

В некоторых случаях ипотечная сделка предполагает привлечение поручителя – в такой ситуации между последним и банком также подписывается дополнительное соглашение (см. статью о поручителях по ипотеке).

Кроме того, банк может потребовать от заёмщика оформления страхования жизни при ипотеке, в некоторых случаях даже до момента предоставления кредитных средств.

Договор залога ипотеки

Сразу же после заключения кредитного соглашения по настоянию банка заключается договора (залога) ипотеки и оформляется закладная на жильё. Этот именной ценный документ, гарантирующий банку возврат кредита, обеспеченного залогом, переходит в собственность финучреждения после регистрации заёмщиком сделки купли-продажи жилья.

Договор о приобретении жилья

После подписания всех необходимых соглашений с банком и получения заёмных средств клиент заключает договор с продавцом о приобретении жилья. Оформление договора купли-продажи квартиры в ипотеку должно происходить в офисе кредитора – таким образом финучреждение контролирует целевое использование средств, полученных клиентом и некоторым образом «страхует» его от возможности обмана недобросовестным контрагентом.

Внесение кредитных средств

По заключению заёмщиком договора купли-продажи банк помещает кредитные средства в место, откуда они впоследствии будут изъяты продавцом недвижимости. Конкретный способ взаиморасчёта зависит от договорённостей покупателя и продавца, а также позиции финучреждения по этому вопросу. Так, деньги могут быть помещены в ячейку, на вклад до востребования или на счёт, открытый специально с этими целями в банке-кредиторе.

Государственная регистрация договора

Затем осуществляется госрегистрация договора купли-продажи жилой недвижимости, при совершении которой покупателя, как правило, представляет по доверенности банк. Максимальный срок регистрации сделки согласно действующему законодательству равен календарной неделе.

Завершающий этап

После получения банком должным образом зарегистрированного договора купли-продажи продавец получает доступ к счёту или арендованной ячейке с деньгами, а заёмщик может переезжать в приобретённое жильё. На данном этапе ипотечная сделка считается заключённой, а договор займа подлежит расторжению только в случае нарушения его сторонами взятых на себя обязательств.